"3 גופים ציבוריים עם 3 נתונים שונים - אף אחד לא יודע מה היקף מבצעי המימון של הקבלנים" אומרת הכותרת בביזפורטל. והכתבה מספרת על פערים גדולים בין משרד האוצר ובנק ישראל ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בעוד בנק ישראל מדבר על 25% מהדירות החדשות שנמכרות בהלוואות קבלן או "מבצעי מימון", ובמשרד האוצר מדברים על 50-70%, הלמ"ס הגיעו ל14% בלבד. מה מספרים הנתונים הללו? מדוע מספרי הלמ"ס נמוכים משמעותית? והאם מונעים גישה לנתונים ממי שמעלה חשש ממצב השוק?

לפני שאתם נרדמים מהמספרים, כדאי להיזכר מה המשמעות של הלוואות הקבלן. לא סתם התעורר השבוע מבקר המדינה ודרש מבנק ישראל לבדוק את התנהלות הפיקוח על הבנקים בפיקוח על הלוואות אלה.  בכלל, לאחרונה אנחנו רואים בליץ כתבות על ההלוואות האלה, שמאפשרות לרכוש דירה לפני תחילת הבנייה בתשלום של רק 15, 10 ואפילו 5% ממחירה ולשלם את השאר במועד האכלוס.  מכנים אותן "הלוואות סאב פריים", כמו ההלוואות שהביאו למשבר הכלכלי של 2008 בארה"ב, בגלל שיש מי שחושש שהן יובילו למשבר מערכתי.

נחזור למשבר המספרים. מדד מחירי הדירות הוא בעל השפעה רבה בגלל שהוא גורם לנו להאמין, ובכן, שהוא מודד את מחירי הדירות. כשאנחנו רואים שמחירי הדירות עולים במדד אנחנו יכולים להחליט לרכוש דירה גם אם אנחנו לא בטוחים ביכולות שלנו לעמוד במשכנתא או במצב הכלכלי בישראל בכלל, כי מה שאנחנו כן רואים הוא שלא משנה מה המחירים ממשיכים לעלות, "מקסימום נמכור" אנחנו אומרים לעצמנו. 

אבל מאז תחילת המלחמה משרד האוצר מפרסם בסקירות שלו שהשימוש בהלוואות הקבלן עולה משמעותית. אם אכן מדובר באחוז ניכר מהדירות, המשמעות היא שמחירי הדירות יורדים.

איך יכול להיות שהם יורדים? בגלל שלקבל הלוואה של מיליון, מיליון וחצי, לשנתיים, שלוש ואפילו שבע שנים ללא ריבית והצמדה שווה כסף. באוניברסיטת רייכמן העריכו את שווי ההטבה כהנחה של עד 7% ממחיר הדירה, ובמידה ויש הטבות נוספות (מטבח חינם או קומה גבוהה יותר למשל) ההנחה מגיעה לכ.10% ברגע שמדד המחירים לא מתחשב בהנחה הזאת בחישוב המחירים ומציג לנו למעשה עליית מחירים אנחנו מקבלים תמונה מעוותת. 

עד המדד האחרון הלמ"ס לא פרסמה שום התייחסות להלוואות הקבלן בגלל שהיא כלל לא אספה נתונים על איזו דירה נמכרת באמצעות הלוואה כזאת. בנובמבר האחרון היא התחילה לאסוף נתונים מהקבלנים ובמדד האחרון פירסמה סוף סוף מדד נוסף שמתייחס להשפעת הלוואות הקבלן על השוק. אבל משהו בו פשוט לא מסתדר.

הכסף שביד מול הכסף שבעץ

לפי פוסט שכתבה בפייסבוק גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי ואחראית סקירות הנדל"ן, סוקרי הכלכלן הראשי הופתעו מאד מהנתונים שהלמ"ס פרסם על הלוואות הקבלן. מאז אוקטובר 2023 שמו לב במשרד האוצר לתופעה משמעותית, שהלכה והפכה דרמטית ככל שכמות העסקאות  חזרה לעלות לאחר השפל של תחילת המלחמה. הפער בין תזרים המזומנים הפוטנציאלי לתזרים המזומנים בפועל של הקבלנים הלך והתרחב.

במילים פשוטות, תזרים המזומנים בפועל הוא הכסף שהקבלנים מקבלים ביד, כאן ועכשיו עם מכירת הדירה, בעוד שתזרים המזומנים בפועל הוא הכסף שהם אמורים לקבל בהמשך. תוכלו לראות בתרשים מטה איך בזמן שתזרים המזומנים הפוטנציאלי- הכסף שאמורים לקבל הקבלנים- מזנק מאז אוקטובר 23 (הקו הכחול) תזרים המזומנים בפועל, הכסף ביד, פשוט לא מצליח להתרומם (הקו הירוק).

 תופעה זאת מרמזת על גידול בהלוואות הקבלן שבהן התשלום הראשון הוא נמוך, בומועד האכלוס אמורה להיות משולמת היתרה. 

בנוסף לפער זה, משרד האוצר גם עוקב מדי חודש אחר שיעור הדירות הנרכשות עם הלוואות קבלן באזורים שונים. נתוני דצמבר למשל הצביעו על שיעור של 61% באזור חדרה, 47% באזור המרכז, 41% באזור באר שבע, בעוד שבאזור תל אביב כשליש מהעסקאות בוצעו במסגרת מבצעי הלוואות קבלן.

גם השיעור הגבוה של דירות שנמכרות "על הנייר" - כלומר לפני בנייתן - מסך הרכישות יכול להצביע על שיעור גדול של הלוואות הקבלן, פשוט כי דירות שנמכרות כך כמעט תמיד מלוות במבצע מימון כלשהו. בינואר האחרון למשל שיעור הרכישות על הנייר מסך כל הדירות החדשות עמד על 67% וכבר תקופה ארוכה ששיעור זה לא יורד מ60%. 

מבוכה מול הנתונים

לא רק משרד האוצר חושב שהנתונים של הלמ"ס לא הגיוניים. משה פרידמן,  שמאי מקרקעין בכיר סיפר ב"פורום שווי הוגן" שהתקיים באוניברסיטת רייכמן שהבנקים פנו למשרדי השמאים וביקשו לעדכן את התזרימים הצפויים כך שישקפו מכירה של 50% מהדירות בהלוואות קבלן בתנאי 20:80 - כלומר תשלום ראשוני של 20% משווי הדירה והשאר אחרי האכלוס. גם אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב אמר ש" נתון הלמ"ס על עליית מחירי הדירות אינו תואם את הנתונים האחרים". בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל דיווחו על חשיבות הלוואות הקבלן, למשל במשפט, ״מכירות הדירות החדשות התאוששו מאז נובמבר 2023, מונעות על ידי מבצעי קבלן שמוזילים למעשה ובאופן בלתי רשמי את מחירי הדירות״. 

הנתונים גם לא מסתדרים עם פרסומים קבועים של בנק ישראל:  נתונים חודשיים של פעילות הבנקים בתחום האשראי לדיור, שבין השאר מתייחסים לחלקן של הלוואות "בלון" ו- "בולט". בפברואר למשל אחת מכל 5 הלוואות לדיור שלקחו ישראלים הייתה הלוואת בלון. הלוואת בלון (או "בולט") היא הלוואה שבה הקרן מוחזרת בסוף התקופה, בעוד שהריבית משולמת באופן שוטף או מצטברת גם היא לסוף התקופה. הלוואות הקבלן מתאימות להגדרה זו.

אז מה מחשב המדד החדש של הלמ"ס?

בלמ"ס רצו לבדוק אם הטבות המימון של הקבלנים משפיעות על מחירי הדירות, אבל מכיוון שאין להם נתונים ישנים על הטבות מימון (לפני נובמבר 2024), הם השוו את התקופה האחרונה (דצמבר 2024 – ינואר 2025) לתקופה שבה בכלל לא היו הלוואות קבלן (דצמבר 2021 – ינואר 2022) נראה שההיגיון שהנחה אותם היה שכדי להבין כמה ההטבות משנות את המחירים, צריך להשוות בין תקופה עם הטבות לתקופה בלי הטבות, אבל הבעיה היא שהם בחרו תקופה שכלל לא דומה למצב היום. 

בדצמבר 2021 – ינואר 2022 הריבית הייתה כמעט אפסית, ולכן לא היה צורך בהלוואות קבלן, כי רוכשי הדירות יכלו לקבל משכנתא בזכות הריבית הנמוכה. בנוסף, השוק אז לא הושפע ממלחמה. לכן, ההשוואה הזו לא באמת משקפת את ההשפעה של ההטבות. בנוסף, הלמ"ס כללו בחישוב הדירות שקיבלו הטבות מימון גם דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", אבל במדד מחירי הדירות הכללי אותן דירות כמעט ולא נספרות. זה יוצר תמונה שבה נראה שלמרות שיש הרבה דירות עם הלוואות קבלן, המחיר שלהן לא יורד. 

בעייתיות נוספת היא שהלמ"ס הציגה נתונים על שיעור הדירות עם הטבות מימון בכל מחוז, למשל רק 6% בצפון. אבל לא ציינה את המשקל של כל מחוז במדד מחירי הדירות , שבו תל אביב והמרכז מהווים 60%. המשמעות היא שהשפעת ההטבות בצפון כמעט לא משנה את המדד הכללי, ולכן הנתונים האלה עלולים להטעות.

האם מונעים גישה לנתונים מהסוקרים של הכלכלן הראשי?

"גם בחודש זה נאלצנו לצמצם את ניתוח הלוואות הקבלן למספר אזורים בשל הצורך לשלוף ידנית את טפסי הדיווח הנלווים לעסקאות" נכתב בסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי לחודש דצמבר. מוזר לראות תלונה כזאת כתובה בדפי סקירה כלכלית. גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי ואחראית סקירות הנדל"ן דיווחה ברשתות החברתיות על התופעה הזאת כבר זמן מה, השדה הנוגע להלוואות הנדל"ן לא ממוכן והצוות נאלץ לבצע עבודה שחורה כדי לקבל תמונת מצב של הלוואות הקבלן. לי זה הזכיר את הסצינה הראשונה בסרט "ביג שורט", על המשבר הכלכלי ב2008, בה מייקל ברי ביקש מעובד חדש לעבור על קבצי אקסל של 10,000 שורות כדי להבין מה מסתתר בתוך איגוחי משכנתאות הסאב פריים.

אפשר היה להאמין שהסיבה לכך היא פשוט סחבת, בירוקרטיה ישראלית, אבל כן כדאי להתייחס לעובדה שלצורך פרסום המדד האחרון של הלמ"ס רשות המיסים אכן מסרה ללמ"ס קובץ ממוכן- כשמשרד האוצר עדיין לא קיבל גישה לקובץ כזה. עובדה זאת מעניינת במיוחד על רקע העובדה שגלית בן נאים היא מהקולות הבולטים המבקרים את תופעת הלוואות הקבלן,  והיא התראיינה בכנסים, פודקסטים ובגופי תקשורת כשהיא מפצירה בצעירים לחשוב פעמיים לפני נטילת הלוואת קבלן. 

השתלמות בGOOGLE FORMS, מישהו?

בעוד במשרד האוצר שולפים נתונים ידנית ולכן לא מצליחים לנתח את הלוואות הקבלן באופן נרחב, בלמ"ס הסבירו, כשהציגו את המדד החדש שהנתונים יתקבלו לאט, שוב, מסיבות טכניות. בכנס "מגדילים" בו הוצג המדד החדש אמר דורון סייג, אחראי מדד הנדל"ן: "אנחנו כבר בשלבים מתקדמים עם רשות המיסים לקבל את הנתונים העניין הוא שגם כאשר נקבל אותם אנחנו נקבל העתקים של הסכמי רכישה עם נספח תשלומים... וזה אומר שיש לנו עדיין עוד אתגר שלקבל את הנתונים האלה שהם ברמה של image לפענח אותם ובאמצעות הפענוח הזה לזהות את כל המבצעים האלה" כלומר, פקידי הלמ"ס אמורים להקליד ידנית נתונים שהם מעתיקים מתמונה שנשלחת אליהם. המכשולים שבדרך להבנת תופעת הלוואות הקבלן הם כל כך רטרו שכבר חשבתי שנחזור לשימוש ביוני דואר ואיתותי עשן כדי שמשרדי הממשלה יצליחו לתקשר זה עם זה.

למי שייכים המספרים?

ב"פורום שווי הוגן" באוניברסיטת רייכמן, במהלך דיון סוער על הלוואות הקבלן, הניח ראול סרוגו, אז יו"ר התאחדות הקבלנים, אמירה מעניינת על השולחן: "הפנייה ללמ"ס לשנות את המדד היא פנייה פוליטית" אמר. במשפט אחד, הוא חשף את מה שרבים חושבים אך נמנעים מלומר בקול רם – הסטטיסטיקה, לכאורה אובייקטיבית ונייטרלית, היא זירת מאבק לאינטרסים כלכליים ופוליטיים.

האמירה של סרוגו מעלה שאלות מטרידות: מהי בדיוק אותה "פנייה פוליטית" לשינוי המדד? מי עומד מאחוריה ומה מטרתה? אמנם הוא לא פירט, אך עצם ההתייחסות לאפשרות של השפעה חיצונית על מתודולוגיית המדידה חושפת את המתח שבין האובייקטיביות המוצהרת של הסטטיסטיקה לבין האינטרסים המגוונים המבקשים להשפיע עליה. מתחת לחזית הטכנוקרטית של מתודולוגיות, משתנים והתפלגויות סטטיסטיות, קיימים כוחות שאינם מופיעים בדוחות הרשמיים.

באותו דיון, דורון סייג, מנהל מדד הדיור של הלמ"ס, נשאל על ההשפעה הצפויה של הטבות המימון החדשות על מחירי השוק. תחילה הוא הצהיר בזהירות מקצועית: "אני בן אדם שמתבסס על נתונים, בלי נתונים אני עוד בן אדם עם דעה." אך רגעים ספורים לאחר מכן, הוא נטש את הזהירות המתודולוגית וקבע נחרצות: "זה רק יעלה בצורה יותר גבוהה." האם זו הייתה עמדה מקצועית מבוססת או דעה אישית? והאם התפקיד של מנהל מדד בלמ"ס כולל גם חיזוי עתידי של השוק?

המאבק על אמינות הלמ"ס אינו עניין טכני, אלא ביטוי לשאלה עמוקה יותר: האם המידע הציבורי משרת את הציבור או את בעלי האינטרסים? כל עוד המספרים נתפסים ככלי במשחק כוחות פוליטי וכלכלי, אמינותם תמשיך להישחק - ואיתה גם האמון במוסדות המדינה. אולי זה הזמן להזכיר: המספרים שייכים לכולנו, והגיע הזמן לקחת אותם בחזרה.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: מעין גלילי.